Obecnie coraz bardziej popularne staje się inwestowanie w nieruchomości w celu ich wynajmu i osiągania przychodu. Nieruchomość można wynajmować na dwa sposoby – prywatnie lub w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Co wziąć pod uwagę przy analizie opłacalności każdego z tych sposobów?
Najem prywatny czy w ramach działalności gospodarczej?
Każda osoba, która decyduje się na wynajem nieruchomości, powinna mieć świadomość, że jest zobowiązana do wyliczenia i wpłaty podatku dochodowego z tego tytułu. Rozróżniamy dwa możliwe źródła przychodów – z najmu prywatnego lub prowadzonego w ramach działalności gospodarczej. W większości przypadków to wynajmujący decyduje, w jaki sposób chce rozliczać przychody z najmu. Istnieje jednak szereg przypadków, kiedy kwalifikacja źródła tych przychodów nie jest zależna od decyzji wynajmującego. Jeżeli bowiem nieruchomość została przedtem wprowadzona do ewidencji środków trwałych, oznacza to, że jest związana z prowadzoną działalnością gospodarczą, a najem powinien być rozliczany jako przychód firmowy. Również w przypadku, gdy główny lub dodatkowy profil działalności opiera się na najmie , przychód z tego tytułu powinien być zaliczony do przychodów z prowadzonej działalności gospodarczej.
Innym kryterium, które powinno być brane pod uwagę przy wyborze źródła przychodu z najmu, jest zakres usług w ramach wynajmu. Jeśli taka działalność prowadzona jest na dużą skalę i ma ciągły, zorganizowany charakter, powinna zostać zarejestrowana w CEIDG. Na chwilę obecną nie ma jednak jasnej granicy stanowiącej, jaki zakres świadczonych usług wyklucza możliwość wyboru najmu prywatnego. Zarówno sądy, jak i Urzędy Skarbowe mają z tym niemały problem. Przesłanki, które mieć wpływ na wykluczenie z wynajmowania nieruchomości jako osoba prywatna to m.in. stałe inwestowanie w nowe budynki czy lokale pod wynajem, prowadzenie działań reklamowych z tym zakresie czy położenie nieruchomości w atrakcyjnych turystycznie okolicach.
Jeśli jednak powyższe przesłanki nie są spełnione, mamy możliwość wyboru pomiędzy najmem prywatnym a w ramach działalności. Nawet jeśli wynajmujący prowadzi jednocześnie działalność gospodarczą, może wynajmować mieszkanie jako osoba prywatna.
Najem prywatny – dostępne formy opodatkowania
Przychodem z prywatnego najmu nie są kwoty należne z tego tytułu, a jedynie faktycznie otrzymane lub postawione do dyspozycji wynajmującego. Mówiąc wprost – opodatkowaniu podlegają kwoty zapłacone przez najemcę gotówką lub wpłacone na rachunek bankowy wynajmującego.
Wynajmując nieruchomość jako osoba prywatna mamy prawo do wyboru jednej z dwóch form opodatkowania przychodów z tego tytułu:
-
ryczałt ewidencjonowany (według stawki 8,5%),
-
zasady ogólne (skala podatkowa 18/32 %).
Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych stanowi preferencyjną formę opodatkowania, bo stawka podatku jest obniżona do wysokości 8,5%, ale jest wyliczana od wartości przychodu. Decydując się na tą formę opodatkowania, nie możemy więc rozliczać kosztów uzyskania przychodu. Stosując ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, jesteśmy zobowiązani do wyliczenia i wpłacenia zaliczki na podatek do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, który rozliczamy.
Aby móc zastosować rozliczenie według stawki ryczałtowej, trzeba złożyć zawiadomienie o takim zamiarze do naczelnika właściwego urzędu skarbowego. Mamy na to czas do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym uzyskamy przychód z najmu. Wyjątek stanowi sytuacja, gdy pierwszy przychód z tego tytułu zostanie osiągnięty w grudniu, kiedy zawiadomienie o wyborze ryczałtu należy złożyć do końca danego roku podatkowego. Jeżeli natomiast rozliczamy się już ryczałtem i chcemy przy nim pozostać, nie trzeba składać co roku nowego zawiadomienia – forma opodatkowania jest domyślnie przyjmowana przez urząd skarbowy jako kontynuacja stosowanej w poprzednim roku.
Drugą dostępną formą rozliczania przychodów z najmu prywatnego są zasady ogólne. Jest to domyślna forma rozliczenia, stąd nie ma obowiązku zgłaszania jej wyboru do urzędu skarbowego. Wybierając opodatkowanie na zasadach ogólnych, podstawą opodatkowania jest dochód, mamy więc możliwość od osiągniętych przychodów odjąć koszty ich uzyskania. Stawki podatkowe w tym przypadku wynoszą:
-
18% dla dochodu do 85 528,00 zł,
-
32% dla nadwyżki ponad 85 528,00 zł.
Zaliczki na podatek dochodowy, wyliczone zgodnie z powyższymi zasadami, powinny być wpłacane do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, który jest rozliczany. Ważny jest fakt, że podstawy do wyliczenia podatku nie stanowi KPIR, bo wynajmując nieruchomość jako osoba prywatna nie trzeba jej prowadzić. Osoby zajmujące się najmem prywatnym nie mają bowiem narzuconej konkretnej formy ewidencjonowania przychodów z najmu. Wystarczy, że prowadzona ewidencja umożliwi właściwe ustalenie osiąganych dochodów.
Co równie istotne, jeśli wynajmujący rozlicza najem prywatny, a równocześnie prowadzi działalność gospodarczą i jest czynnym płatnikiem podatku VAT, przychody z najmu powinien wykazać w deklaracji VAT. Przychody z tego tytułu wykazywane są ze stawką zwolnioną. Przedsiębiorca, który poza prowadzoną działalnością zajmuje się najmem prywatnym, ma prawo opodatkować przychody z tego tytułu ryczałtem. Jednak mimo faktowi, że przychody te będą opodatkowane ryczałtem, nie zmienia zasad kwalifikacji dla celów VAT.
Najem w ramach działalności – dostępne formy opodatkowania
Jeżeli świadczenie usług najmu mieści się w zakresie prowadzonej działalności gospodarczej lub ma jej znamiona, to jako formę opodatkowania możemy:
-
zasady ogólne (podatek według skali podatkowej 18/32%),
-
podatek liniowy (podatek według stawki 19%).
Opodatkowanie na zasadach ogólnych, podobnie jak w przypadku najmu prywatnego, jest domyślną metodą rozliczeń. Jeśli działalność gospodarcza opodatkowana jest na zasadach ogólnych, przychody z najmu również. W przeciwieństwie jednak do najmu prywatnego, decydując się na skalę podatkową mamy obowiązek prowadzenia KPIR – nie wystarczy wówczas ewidencja osiąganych dochodów. Zaliczki mogą być odprowadzane w trybie miesięcznym lub kwartalnym – do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, którego dotyczy rozliczenie, lub (analogicznie) – do 20 dnia miesiąca następującego po kwartale, którego dotyczy rozliczenie.
Z kolei decydując się na podatek liniowy również mamy obowiązek prowadzenia KPIR i odprowadzania zaliczek na podatek dochodowy. Stawka podatku wynosi zawsze 19%, dlatego taka forma opodatkowania jest opłacalna dla przedsiębiorców, którzy uzyskują wysokie dochody (przekraczające 85 528,00 w skali roku).
Najem prowadzony w ramach działalności wyklucza opodatkowanie tych przychodów ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Ta forma opodatkowania dostępna jest tylko dla najmu rozliczanego poza działalnością.
Jakie koszty można rozliczyć w ramach najmu?
Przy wyborze opodatkowania na zasadach ogólnych lub liniowo możemy obniżyć przychody o koszty ich uzyskania, obniżając tym samym podstawę opodatkowania. W konsekwencji należna zaliczka na podatek jest dużo niższa lub wynosi 0 zł. Należy sobie więc skalkulować przewidywany poziom przychodów i kosztów, chcąc dokonać wyboru najkorzystniejszej formy opodatkowania najmu. Jeżeli z związku z wynajmem danej nieruchomości generowanych jest sporo kosztów podatkowych, to może się zdarzyć, że pomimo wyższej stawki podatku rozliczenie na zasadach ogólnych lub według stawki 19 % będzie korzystniejsze niż ryczałt.
Koszty podatkowe mogą stanowić wszelkie racjonalnie i gospodarczo uzasadnione wydatki, które są bezpośrednio lub pośrednio związane z osiągnięciem lub zabezpieczeniem źródła przychodów.
Przykładowe wydatki, które stanowią koszty uzyskania przychodów dla usług najmu to:
-
odpisy amortyzacyjne budynku i innych środków trwałych,
-
remont czy modernizacja nieruchomości,
-
wyposażenie lokalu (wydatki na zakup mebli, artykułów AGD i RTV, środki czystości itd.),
-
koszty naprawy sprzętów, stanowiących wyposażenie lokalu,
-
opłaty z tytułu czynszu i zużycia mediów,
-
opłata na podatek od nieruchomości,
-
koszty ubezpieczenia nieruchomości.
Jeżeli jednak na umowie najmu widnieje informacja, że powyższe koszty pokrywa najemca, to osoba wynajmująca nie ma prawa uwzględnienia ich jako koszty uzyskania przychodów.
Najem nieruchomości a opodatkowanie VAT
Dodatkowy wynajem lokali mieszkalnych należy uwzględnić w deklaracji VAT-7 (w przypadku czynnych podatników VAT). Nie ma tu znaczenia, czy najem jest rozliczany prywatnie, czy w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.
Analizując kwestię opodatkowania VAT usług najmu, należy odnieść się do pojęcia działalności gospodarczej w VAT. Jak przewiduje art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, podatnikami są osoby fizyczne, osoby prawne oraz jednostki organizacyjne niemające osobowości wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Należy wskazać, że za działalność gospodarczą uważa się wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Potwierdza to również brzmienie dyrektywy VAT 2006/112/WE w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej. Jak wynika z art. 9 dyrektywy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu. Usługi najmu z kolei zawsze mają charakter zarobkowy.
Jednocześnie zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT z podatku zwolnione są usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości wyłącznie na cele mieszkaniowe. Co istotne, ustawa nie uzależnia prawa do zwolnienia ani od statusu wykonawcy oraz nabywcy usługi, ani od rodzaju prowadzonej działalności. Jeśli więc najem przeznaczony jest na cele mieszkaniowe – mamy prawo do zwolnienia przedmiotowego i opodatkowania tych usług według stawki „zw”.
Wynajem lokalu użytkowego na cele prowadzonej działalności gospodarczej podlega z kolei opodatkowaniu według stawki podstawowej 23%. A co w przypadku najmu krótkoterminowego?
Wtedy ma zastosowanie stawka obniżona w wysokości 8%. Zgodnie bowiem z załącznikiem nr 3 do ustawy zawierającym wykaz towarów i usług opodatkowanych stawką podatku w wysokości 8%, w poz. 163 wymienione zostały usługi mieszczące się w grupowaniu PKWiU 55 tj. usługi związane z zakwaterowaniem. Zatem w sytuacji, gdy usługa świadczona przez podatnika mieści się w grupowaniu: PKWiU 55, usługa ta podlega opodatkowaniu stawką podatku VAT w wysokości 8%.
Jeśli jesteś zainteresowany indywidualną poradą, jaką formę rozliczenia najmu wybrać, skontaktuj się z Biurem Rachunkowym Prospect z Kielc.
